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22城供地“两集中”,百强房企如何应对挑战?

2021-04-02      来源:崔陆鹏   浏览次数:2949

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2021年初,22座重点城市先后出台供地“两集中”政策(即集中发布出让公告、集中组织出让活动)。这是继“三道红线”“两道红线”等金融监管措施后,房地产调控在土地市场的又一重要措施。在此背景下,房企应如何应对。
 
 TOP30房企重仓22城
 
杭州最受青睐
 
实际上,出台“两集中”政策的22城,均为核心一二线城市,是经济最发达、产业结构与人口规模最具吸引力的地区,住房需求旺盛。
 
据中指院统计数据显示,2020年,上述22城商品房销售面积占全国的比重为24.3%;销售额占全国商品房销售额的比重为39.9%;住宅用地出让金占全国住宅用地出让金的比重为37%,占比均近四成。
 
与此同时,上述22城亦是TOP30企业重仓布局的城市。
 
中指院数据显示,2020年,TOP30企业在上述22城拿地金额占企业总拿地金额比重为56.5%。
 
从具体企业的拿地规模来看,2020年,保利发展在22城拿地金额最高,达到1300亿元;万科、龙湖、华润、中海、招商蛇口、绿城等企业均超900亿。
 
从具体企业的22城拿地金额占比来看,滨江集团最高达到94.7%,远洋、合景泰富、龙湖、招商蛇口、奥园、中海等企业占比超过70%。
 
“上述企业在22城战略布局较为集中,未来将成为22城的重要参与者。”据中指院相关负责人介绍,而在22城中,杭州、北京、苏州、广州、上海等城市较受百强TOP30房企青睐。
 
从具体城市拿地金额来看,2020年,百强前三十企业在22城中杭州拿地金额最高,达到1881亿元,占其在22城总拿地金额12.8%;北京、苏州、广州、上海等城市拿地金额均超1000亿元。
 
市场周期或被重塑
 
合作开发比重或进一步上升
 
在业内人士看来,“两集中”的供地政策或将重塑房地产开发市场周期。
 
招拍挂方式需高额的保证金、土地出让金,客观上集中供地将分流企业资金,热点宅地的溢价率或将回落。地价回归理性预期有助于房企利润率得到边际改善。
 
“面对单次大量供地时,需要企业对城市发展趋势及板块价值进行科学研判,若集中跟进多个地块,也需要投拓人员更加高效的分析能力。”中指院相关负责人表示, 22城多为房企的战略布局城市,供地节奏趋同背景下,房企需对不同区域及城市的潜力、竞争环境进行精准研判。
 
据一位头部房企投拓相关负责人透露,以往企业通过研判城市运行周期,希望实现逆周期拿地,但集中供地可能打乱市场现有周期,后期投资逻辑的建立有待进一步观察土地集中供应后市场实际反馈。
 
“集中供地客观上还将分散企业资金,有利于平抑土地市场热度,稳定土地市场预期。”上述人士称,集中供地必然会带来项目的集中入市,为住房供应带来稳定预期,一定程度上将平抑房价上涨压力,有利于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。
 
  就企业而言,除在上述22城之外,仍有空间。
 
“为了避免集中供地带来的不确定性,企业可适当关注22城之外的其他核心城市及发达城市群三四线城市,分散风险。”中指院相关负责人称,集中拿地资金压力较大,同一时间段操作数个项目,对经营人员提出了很高的要求。因此,企业可以加大相互合作,既能分散资金压力和项目风险,又能实现互利共赢。
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