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叫价“4”字头,还有“产权证”?注意啦!南宁这些项目水很深!

2018-10-04 来源:南宁房产网综合 点击 评论
碧桂园新城之光

碧桂园新城之光 9800元/m²

    址:南宁市西乡塘区安吉大道73号

销售电话:0771-3222288

  商:南宁市时光里碧桂园房地产开发有限公司

4字头、地铁房、可办证……近日,购房者何先生致电,称自己接到不少房产中介推售三产房的电话,价格才4500元/平方米左右,询问这样的房子能买吗?而这已不是个案,很多购房者包括记者都收到这样的销售信息。


相对南宁“万”字头的均价,“4”字头的三产房确实很诱人。如果再添上地铁、商业等配套,很多人都觉得不买会后悔。那么南宁到底有多少这样的三产项目?究竟能不能购买?会有什么风险?本期记者进行了调查。


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超30盘兜售三产房,叫价“4”字头


“买房吗?五象新区万达茂旁,单价4000元/平方米。”记者经常接到销售低价房源的电话。询问了的具体位置,得知不少项目其实是在龙岗片区。


根据销售人员的指引,记者来到龙岗片区。在马岭路和新邕路交汇处,记者看到与龙岗大唐果一路之隔的空地,立着龙岗星耀国际、传胜·福域、浩龙·云锦里等4个项目围挡。这些都是近期电话销售较为热推的项目。记者往围挡里面看,发现几乎仍是荒地。


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▲龙岗片区传胜·福域等三产项目已开始销售,但现场几乎还是荒地。


记者查询了板块的规划,《南宁市龙岗片区控制性详细规划修编》显示,这里的土地使用规划是“三产”用地。


记者走访发现,几乎每个区域都有三产项目。据不完全统计,目前五大区域有30多个在售的三产项目。其中五象、江南/经开、西乡塘/高新居多。


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▲据居周刊不完全统计,南宁在售的“三产”项目有30多个。


调查中记者了解到,这些项目有些已开始建设,但不少项目尚未动工就开始对外销售。销售方式往往是在邻近地段租商铺作为临时售楼部,通过发传单、电话、网站发销售消息等方式邀约购房者。而关于这些三产项目的销售信息,在一些网络论坛、房屋租售小网站上随意可见。


这些三产项目以小户型住宅和公寓为主,面积区间在30~200平方米不等。单价多为“4”字头,最高也不超过9000元/平方米。使用年限多称有50年的产权,不过也有70年、40年。这些项目多数没有商品房预售证,但已经明或暗的在市场上出售了。


NO.2


低价的诱惑,不少购房者入坑


西乡塘、大沙田、玉洞片区等人流较多的路口、广场或菜市场,经常看到有人举牌或者分发传单,兜售“3”“4”字头的房子。而对这些房子感兴趣的,往往是刚需一族和投资客。


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▲相思湖板块罗文大道上,随处可见销售人员在路边举着“3”字头湖景房的牌子。


黄先生4月购买了龙岗星耀国际的一套房。他说当时接到销售人员的电话,称单价仅3900元/平方米,看过后就买下了。他表示,签的是房屋租赁合同,有50年的使用权,不能贷款,所以分三期付款,目前已交了17万。


“置业顾问说了这是三产房,不能办不动产权证。但我是买来出租的,有没有证无所谓。身边有很多人买了三产房,而且也成功交房入住。”黄先生说,他看准了龙岗的潜力,只要能交付使用,其它无所谓。


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▲龙岗·星耀国际项目打出围挡。


然而这并不是个例,对于不少购房者来说,特别是刚需一族,在房价动辄上万的价格面前,迫于高房价的压力,不得不转向价格更低的三产房。


“南宁房价太高,小户型首付往往也要30万元以上。买三产房门槛低很多。”购房者李女士告诉记者,她已经以28万元的总价在玉洞片区买了62平方米的两房,项目离地铁600米左右,打算以后自己居住。李女士称,置业顾问承诺补交一定的土地出让金就能够办理不动产权证,就算办不了证,这里地段好,将房子租出去也是能很快回本。


有需求就有市场。记者走访发现,这些低价项目销售速度很快。居周刊2017年11月曾做过调查,当时城西叫卖“3、4”字头房的项目超过30个,而如今不少项目已无房销售。目前城西在售三产项目仅剩不到10个。


NO.3


大多证件不齐,存在工程烂尾等风险


“一线房企已涉足三产项目开发,正规化势在必行”“部分地区已出台政策三产用地可以上市交易”……不少销售人员的朋友圈,发布着各种对三产项目的解读,还举了不少三产项目经营的成功案例,让人看了心动。但业内人士认为,这些观点有偷换概念、以偏概全的嫌疑。


“我们所有证件齐全,土地属于划拨土地,价格由政府监控,所以只卖4000多元/平方米,5年后可以办理个人不动产权证。”城西一项目销售人员说辞诚恳。而据购房者透露,项目并没商品房预售证。


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▲置业顾问带客户看龙岗传胜福域项目。


调查中,记者以购房者身份咨询了不少项目,当问到证件是否齐全,少数项目销售人员表示“五证”齐全,不少项目称有“四证”。而更多的是含糊其辞,模糊产权、使用权等概念。


记者致电南宁市住房保障和房产管理局,法规科工作人员表示,商品房销售要“五证”齐全,即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售(预售)许可证。凡购买“五证”不全的房屋,引起房屋纠纷、经济损失等将不受法律保护。


对于承诺可以办理不动产权证的说法,记者咨询南宁市不动产中心了解到,三产用地上的住宅只能办理集体产权,产权归农村集体组织所有,购房者不能办理个人不动产权。


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▲销售人员在路边兜售三产房,号称“证件齐全、可办证”。


由于存在一定的监管空白,购买三产房存在风险。


梁女士在2015年购买了高新区的一套三产房,133平总价仅45万左右,但支付了13.6万元的首付,签署了《合作建房合同》后,发现该楼盘并没有取得预售证,要求开发商退还所支付的款项,但开发商置之不理。于是梁女士走上了3年维权路,最终法院审理后判决开发商向梁女士返还购房款并支付相应利息,但判决所签署的《合作建房合同》无效。


除此之外,购房者购买三产房后,遭遇开发商资金链断裂、项目停工、工程烂尾、不能按时交付等案例数不胜数,媒体时常报道。


 律师提醒 


三产房属于专项划拨,只能用于发展第三产业


三产用地作为集体用地的一种,可用于发展第三产业。


广西思贝律师事务所满文勇律师表示,三产房一般通指给农村集体组织预留的,用于发展第三产业的集体或经申请划拨的国有经营性建设用地上建造的物业,是经有关部门批准建设的房屋,属于集体合法财产。这类房屋只能用于发展第三产业(如储运业、通信业、餐饮业、科学、教育、文化等),不能进入市场买卖。


在南宁,也有通过开发并经营取得较高收益的三产项目,比如南宁饭店等。这些三产地是以酒店、写字楼等形式开发后自持经营,取得较好收益。但这与“合作建房”的销售形式不同。


满文勇律师提醒,有相关规定指出三产房是禁止上市销售的,但一些开发商除了直接销售外,还以合资、合作建房等名义诱导购房者签订合同。这种合同其实已违反法律规定,属于无效合同。


购房者买房前,应先核实开发商所销售的商品房是否有预售证,只有办理了预售证该房屋才能合法上市交易。


业内人士认为,三产楼盘涉及的问题比较复杂,存在不少硬伤。后期物业、房屋质量等出现问题无法保障,且还会面临不能落户和转让,孩子入学问题也无法保障。


三产房与小产权房各有不同,但都不可买卖


如今,市面销售的三产房与小产权房都是“3、4”字头。那么二者有何区别?


满文勇律师表示,小产权房一般包括两种,一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村人不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。通常意义上所说的小产权房,就是占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。


南宁三产房的销售乱象,也引起了有关部委的重视。近日,一份《广西壮族自治区国土资源厅关于南宁市三产楼盘异常火爆等问题处理意见的函》在网上流出,称今年5月,自然资源部发函要求区广西国土资源厅了解并汇报南宁三产楼盘情况。7月,自然资源部再次就三产楼盘问题发函,提出处理意见并要求逐级落实。三产乱象,或将迎来整治。

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