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孙宏斌:对未来楼市的10个判断

2019-08-30 来源:资管网 点击 评论

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作者:潘永堂来源:地产总裁内参(ID:dczcnc)


  融创每次业绩会,都像媒体人的“欢乐场”!


  孙宏斌硬是把一个很严肃的企业成绩单答疑、行业走势演绎成一个个笑场段子与经营金句。


  但在有趣、好玩、敢说、真性情折射的背后,是融创这些年业绩挺近前四前五、产品力服务力快速拉升、客户满意度和同行口碑认同度的节节攀升。


  今天老潘就先不聊融创业绩报了,聊聊孙宏斌对未来楼市的10个判断,这样对整个行业“趋势”判断会更有借鉴和启发。


  做地产就是做预期。判断很重要,判断就是预期。房企对未来的判断,决定了当下所有战略动作的变化。


  判断1:未来不确定5年走势不好说,核心看政府对地产如何定位


  5年之后,中国房地产是个什么样子?


  老孙坦然,5年之后的地产,谁都说不好。


  因为与中国政策关系很大,你看今天的楼市,北京(楼盘)也好,深圳(楼盘)也好,上海(楼盘)也好,这种城市它缺很多房子,供应缺很多,但是即使你1平米不供也没事,这反过来说明政策的影响还是很厉害的。


  其次,这个世界,下一步你说美国经济往下走,欧洲肯定是往下走,英国也很麻烦,对吧?现在这种情况下,然后中国会怎么样?这个谁都不知道。所以美国宽松中国也要宽松了,要不你就吃亏了。所以这块我们其实真的看不了那么远。


  其三,国家也很依赖房地产,房地产这些年消化了很多M2,这里面房价确实也涨得多,但是整个中国大部分城市建设,其实都挺依赖这个行业。所以下一步政府对房地产这个行业是什么定位,其实对这行业影响是特别大。


  比如未来对中国房地产作为一个行业,是“保障市场为主”,还是“把市场控制住”为主,这个行业的定位很重要。


  判断2:总盘子15万亿的蛋糕,保持几年问题不大


  未来房地产市场的容量,孙宏斌认为:“中国房地产销售额短期内下降的空间不会特别大,因为你的投资摆在那里,我相信在15万亿量级上保持好几年问题不大。”


  再从短期来看,房地产短期大幅下降或是显著下降百分之多少的可能性不太有。原因就在于,一二线城市包括融创在的城市市场需求还是“很强劲”的,政府也有供应的冲动,因为地方政府也需要资金,所以,大幅下降可能性不太大。


  其三,大盘涨点、降点其实和融创关系不大,或者今年降一点、明年涨多点,其实更融创关系也不大。


  老孙的潜台词或者在于房地产15万亿的蛋糕,自己才5000多亿,市占率才3%多一点;其次,老孙强调未来一些公司会出局,但是其他公司不增加也不可能,否则销售的都去哪儿了?


  未来融创业绩,从销售额上说,老孙认为会有比较稳定的增长!


  2019年融创的销售目标是5500亿,今非昔比了!而且截止目前,融创拥有土储总货值约2.82万亿,83%位于一二线城市,即使如此,平均土地成本只有4307元/平方米,显然,未来融创的业绩和利润,还是很有爆发力的。


  判断3:下半年如何?货币与按揭压力,2019下半年压力会很大


  对下半年房地产销售的判断,孙宏斌认为压力会很大。


  核心当资金收紧的时候,对销售端的影响会特别大,尤其当你控制货币、控制融资端的时候,其实对市场的影响会更大。


  回顾过去2年,从17年底去杠杆的时候,18年开发商日子为何还能过?核心是因为虽然在17年下半年和18年上半年贷款非常难,但销售还不错,但是到了18年下半年的时候,整个销售不行了,再叠加贷款难,压力就特别大。


  19上半年和那时候一样,今年上半年三四月份的时候,资金比较多,贷款利率和销售也不错,但是从5月份开始往下掉的时候,下半年融资也难,销售的压力一定会特别大。因为这个时候很多项目你推出来以后会亏钱,但不推出来又没销售收入。


  所以总体来说下半年的销售压力会特别大,主要还是来自“货币的压力、按揭的压力”。


  融创来看,上半年销售2142亿元,同比增长12%,下半年可售货值5722亿,按照60%去化率来算,下半年3433亿,全年预计5575亿。如果65%去化率,则是逼近5900亿。


  判断4:本轮调控的核心所有房价不能超过一定上限!


  这今年的宏观调控、手段与方式很多,但总结下来最核心就是一句话——所有的房价不能超过一定上限,所有的都是按这个来做。


  其实在2016年底的时候,融创一直在说这次的调控要非常认真的对待,因为它是超出所有人预期的。


  现在看,就是说2017年买地的,2018年买地的,甚至包括2019年买地的,其实大家都犯了一个错误,大家都低估了本轮对价格调控的力度和决心,很多企业都错判了这个形势。


  他们有很重的侥幸心理,觉得未来房价调控可能会松动,但现在看来,房价事实上是不断收紧的趋势。过去2年很多同行2017、2018年甚至2019年买的地,按现在的售价卖,可能都是亏的,甚至会亏很多。


  这是上一个阶段,对融创来说,上一阶段做的还挺好,核心就是遵守了一个底线判断——即融创判断房价不怎么涨,这是底线。


  判断5:重视本轮调控之变从需求端向融资端调整


  过去的调控都是从需求端作为,但这次是从货币端,融资端开始调整,而且融资端收紧是颠覆性的、史无前例的动作。


  为什么呢?融创内部认为,这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整同样量级的。


  融资是非常复杂的事,有信托,有按揭,有开发贷等等,现在银行系统可能对融资端监管更严格,从数据上看,目前按揭贷款的增长是最快的,这也意味着——未来对按揭贷款的控制可能会更严格,所以我们觉得这次的融资端收紧是一个颠覆性的动作,必须高度重视。


  所以在这种环境下,地价一定是下行的趋势,因为房价的压力比较大,销售压力比较大,所以,房企需要特别小心对待这次调控之变——即融资端的调整。


  判断6:土地市场下行最低点在2019年底,或者在明年


  过去融创就对整个土地和融资市场有2个明确判断。其一,这一轮土地的窗口期比较短,其二、融资的窗口期也比较短,这两个判断加在一起是融创对上一个阶段的总结。


  下一阶段的话,首先从当下土地市场这块来说,土地价格并没有便宜。为什么?


  首先,很多开发商这一轮并没拿到多少地,融创监测的各个城市的土地价格并没有降低,这是第一个迹象。


  第二个,当下已有土地拍卖报名的人减少,溢价率偏低的迹象出现,但是融创判断,现在的土地市场肯定在下行通道慢慢往下走,最低点在哪,可能在年底,也可能在明年。


  所以,在市场下行趋势下,投资上不用着急,可以等到年底,也可以等到明年再出手。


  判断7:当下房企症结表面是现金流问题,实质是项目质量问题


  现在很多房企拿不到钱,原因在哪里?


  一个前提是,你地得买对了,地是好的,地价是合适的,企业做出来的产品是好的,只有这样的公司,银行才愿意把钱给你。


  一个常识是,银行的额度是有限的。市场上充裕的流动性会选择流向哪些房企呢?肯定是那些产品做的好,服务做的好的,盈利能力强的企业。


  融创很多项目为何有很多合作伙伴,一个重要原因是因为他们看我们的产品做的好,地拿的好就投了,有些项目还是超投的,因为我们有的项目很赚钱。


  所以,当下很多房企出现的一些问题,核心表面上看是流动性的问题,是资金的问题,但核心是项目本身出了问题。


  如果项目好,项目质量过硬,肯定有人给你钱。


  判断8:城市走势一二线、强三线问题不大,销售压力大的是3到8线城市


  从城市来看,楼市分化很严重。目前三四线城市供应相对多一些、需求相对少一点;而一线城市则是需求相对大很多,但供应量少一点。


  从需求端来看,在2018年底的时候,孙宏斌就强调消费者“购买预期”已经变了。


  今年三四月份的时候购买预期有些回升,但是到了5月份的时候购买预期又下来了。一二线城市和强三四线城市是没有问题的,因为库存已经很少了,而且这些城市受到政府限价的影响,大部分新房价格已经与二手房倒挂了,所以这类城市其实压力不大。


  未来销售压力大的还是三到八线城市,这几年调控以后,七八线城市的需求都挤到三四线了,三四线城市的房价基本上翻了一番。也就是说这些城市的房价高了,但供应量又比较大,需求又没那么强劲,在这种情况下,三到八线城市未来销售压力会很大。


  另外在这种3到8线城市里,开发商比较多,一线城市里面,比如在上海有在售项目的你数不出几家开发商。但是四、五线城市里面会有一堆开发商,如果市场有问题,可以直接把卖8000元房子降到5000元,就是这个状况。但是一二线根本碰不到这种情况,因为降价很难,因为就算按照现在的售价卖都是亏钱的,根本不存在降价空间。


  所以一二线和三四五线城市的风险就差在这里了。


  判断9:未来负债率要么降低,要么就死了


  未来不可能再借到很多钱,负债率这事只有这两个选择,要么就是说不断再降低,要么就是已经不在了,就这两个选择。


  为何负债率没有那么多选项,因为不给借钱。


  为什么这次融资一定会非常紧?


  就是因为对政府来说,求稳是最重要的,要是想明白的话,GDP6.5%的增长又怎么样了?在中国这么大的经济体量下,6.5%已经很高了,即使增速只有3-5%,其实也很高了。其实这次中央已经要求把房地产从宏观调控的工具箱里拿出来,拿出来就拿出来了,经济增长慢一点又怎么样?所以这就证明中央想明白了。


  所以这次为什么会坚决把融资端收紧,是因为就算收紧了,这个行业也没事,尤其是一二线城市。


  判断10:并购市场未来并购数量会更多,但“坑”也会更大


  融创是并购王,当并购在楼市几轮筛选过之后,未来楼市并购是否越来越少?


  对此,孙宏斌有不同的看法和提醒。


  其一,今后会有更多的并购发生。原因是资金融资大面积收紧。就并购本身而言,应该是国家、央行等应该鼓励的。核心因为并购对于行业而言,可以化解一些风险和社会危机,因为有些企业出问题后被并购,最终是对他的客户好、对银行也好,对债权人也好。


  其二、并购做了这么多年后,如今的并购的风险也在加大,通俗的说是并购的坑,越来越大。


  当下很多的并购算账算不过来,没法看。所以,融创特别小心。比如表面上是他缺钱了,但实质是项目问题。要是项目真的特别好、特别便宜的话,很容易把它卖掉,它很容易找到钱的,其实市场中的股权投资的钱还是挺多的。


  并购最大的坑可能就是保底,即保你10%,但事实上这就是个坑,他都活不了,他上哪保你10%,所以保底是一个很大的问题。


  融创并购上并进来两三百亿体量,其实是非常小心,很多就直接叫停了。因为融创有一个标准,不符合标准的,不管是什么样的项目都不会做,这是并购纪律。


  其次,上半年融创有600个并购合同上报到集团,这些项目其实地方上早都谈得差不多了,但最终能上得肯定是十选一,二十选一的,所以最终融创的并购质量是很靠谱的。因为是优中选优。


  小结


  融创全年的业绩如何?


  2019年融创的销售目标是5500亿!而截止目前,融创上半年销售2142亿,下半年可售货值5722亿,按照60%去化率来算,全年预计5575亿。如果65%去化率,则是逼近5900亿。


  显然,今日融创,已今非昔比!


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