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下半年三四线城市楼市或将降温

2019-07-11 来源:人民日报海外版 点击 评论

近两年,不少房企涌入三四线城市的房地产市场,使得当地楼市迎来一波繁荣期。但自“房住不炒”定位提出以来,地方楼市调控以稳为主,三四线城市开始“挤泡沫”。从今年上半年来看,受供需关系等影响,三四线楼市增长乏力。有专家预计,下半年三四线楼市将进入“换挡期”,市场继续趋冷。


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CNSPHOTO供图


三四线楼市低迷


今年上半年,全国楼市保持平稳发展态势,不同城市之间出现分化,三四线城市房地产市场降温明显。


上海易居房地产研究院7月4日发布的《2019年上半年全国40城新建商品住宅成交报告》显示,今年上半年,40城成交面积同比下降0.3%。不同城市分化明显,市场总体呈现一线反弹、二线趋稳、三四线降温的态势。其中,一线城市新建商品住宅成交面积同比增长38.9%,二线城市同比下降0.4%,三四线城市同比下降8.9%。


今年上半年,40城新建住宅成交面积同比下跌的城市有20个,其中跌幅前五位的均是三四线城市,分别为广东汕头(楼盘)、浙江金华(楼盘)、江苏扬州(楼盘)、浙江舟山(楼盘)和广东惠州(楼盘),跌幅分别为46.6%、36.5%、36.4%、35.1%和31.6%,这充分反映出三四线楼市已经明显降温。


今年7月1日,中指控股发布的《2019年上半年中国房地产市场总结与趋势展望》显示,三四线代表城市上半年商品房价格累计上涨2.28%,涨幅较去年同期收窄2.47个百分点,其中超七成城市累计涨幅有所回落。


楼市的分化也传导到土地市场上。Wind统计数据显示,今年以来,全国100个大中城市合计供应住宅用地1713幅,同比增长1.84%。分城市看,一二线城市土地供应加速,三四线城市则明显放缓。2019年以来,三线城市累计供应住宅类用地数量806幅,同比下降16.74%;累计供地面积达4218.21万平方米,同比下降11.62%,与一二线城市的增长形成对比。


此外,在刚刚过去的6月份,全国三四线城市找房热度也在下降。58同城、安居客近日发布的《国民安居指数报告》显示,今年6月,全国新房找房热度环比下降7.3%,三四线城市找房热度降幅近一成。


据CRIC数据统计,截至今年5月末,54个典型城市新建商品住宅存量同比上升16%。而以江苏省常熟(楼盘)市、广西(楼盘)省钦州(楼盘)市、浙江省湖州(楼盘)市为代表的六个三四线城市房屋待售面积同比涨幅超过100%。


中泰证券宏观分析师梁中华认为,去年下半年以来,商品房广义库存和存销比已经再次抬升,而今年4月住宅类商品房广义库存也开始环比上升。随着棚改的大退潮,中小城市的房地产市场或将面临更大压力。


地方楼市调控以稳为主


在“稳房价、稳地价、稳预期”的主基调下,调控成为上半年楼市的关键词,地方楼市政策不断出台。


据中原地产研究中心统计数据,仅今年6月单月,全国房地产调控政策发布次数达46次,超过了5月份的41次;今年上半年,全国房地产调控政策发布数高达251次,同比上涨31%。


中原地产首席分析师张大伟分析认为,今年上半年楼市调控以4月19日中央政治局会议为分界线,重提“房住不炒”之后,房地产调控政策再次出现全方位收紧的趋势。


58安居客房产研究院首席分析师张波表示,在“稳”字当先的大环境下,政策会从全国严控到“因城施策”“因区施策”转变,调控的抓手将从房价层面向土地、限购、金融等维度纵深化落实。


近日,海南(楼盘)省三亚(楼盘)市住房和城乡建设局印发《三亚市2019年房地产市场专项整治工作实施方案》。方案指出,三亚市以“房子是用来住的,不是用来炒的”的理念为定位,以落实房地产调控政策和规范房地产交易行为为导向,开展房地产专项整治。


据悉,方案列出了十项重点工作内容,进一步规范房地产市场销售行为。方案明确,要摸底房地产市场调控落实情况,严厉打击规避政策的行为;从严查处虚假宣传、捆绑销售行为,解决投诉热点问题;进一步稳定三亚市房地产市场。


据媒体报道,今年1月,海南省四位领导五次表态、下发超过十份文件定调房地产市场,其中多项涉及人才落户、楼市限购、公积金、住房租赁、维稳楼市等政策。海南省住建厅厅长霍巨燃表示,今年房地产调控政策保持不变,三亚市会严查“先登记支付房款、后补交社保或个税”等行为。


此外,今年4月底,时隔九个月再度领跑70城房价的辽宁省丹东(楼盘)市升级楼市调控政策。调控范围由新区扩大到全市区,调控对象由外地人扩大到本地居民,限售房屋由新建商品住房扩大到二手住房,并增加了限购的有关规定。


有关规定明确,今年4月27日起,丹东市对非本地户籍家庭购买新建商品住房实行限购政策,在市区范围内允许购买一套新建商品住房。对于本地和非本地户籍家庭,在市区内购买住房的,取得不动产权证书且网签购房合同备案满五年,方可上市交易房屋。此外,市区范围内的新建商品住房申报预售价格备案,备案价格不得高于周边同质可比房屋的当期网签销售均价。对于在售商品住房的销售价格,同一楼盘商品住房销售价格每月环比涨幅不得超过0.6%。


同策咨询研究总监张宏伟表示,对于三四线城市来讲,2019年以来,由于库存压力较大,市场销售期拉长,房价回落预期明显,楼市政策可能会有更多调整。


下半年楼市或遇冷


中国社会科学院财经战略研究院发布的《中国住房市场发展月度分析报告》认为,与一二线城市相比,三四线城市房价持续上涨的动能不足,政府的市场调节手段也更为有限,部分三四线城市在经历了一波突击性上涨后,房价将因后续需求不足进入下跌阶段。


中国社科院相关学者认为,预计与2019年上半年相比,下半年房地产融资将适度收紧,以避免房地产信贷过度扩张推高房价。房地产融资的适度收紧,将有利于房地产市场的降温。


北京科技大学经济贸易系主任何维达预计,未来房地产市场在整体更加平稳、理性的同时,分化程度也将更高。“目前,一线城市人口压力较大,住房供求仍将长期维持偏紧状态;部分二线城市则因为发展速度较快而涌入更多年轻人,进而形成楼市的增量需求。与之相比,一些三四线城市房地产市场前期上涨更多由资金推动,因此未来如果人口吸引力难以跟上,房屋难以有效出租,当地楼市也会随之低迷。”他表示。


中国社会科学院和社会科学文献出版社发布的《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16(2019)》认为,伴随已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置,失去强政策托底,加之前期需求透支,三四线城市楼市销售有可能进一步回落,不排除负增长的可能性。


张波认为,2019年下半年,楼市依然处于“换挡期”,房价上涨的现象将在下半年出现分化。而除了五大城市群的三四线及以下城市仍有望保持一定热度外,其他区域的部分三四线城市或将迎来降温潮。


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