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西安房价持续38个月上涨,富力、正荣等房企继续抢滩或迎调控重锤

2019-06-11 点击 评论

连续38个月房价上涨的西安(楼盘),在楼市调控政策毫无放松的环境下,上周(6.3-6.7)两日内,两度重申严格执行房地产调控政策,并密集开展集中整治专项行动。


接踵而至的市场监管高压,当地项目感受最为强烈。近期,西安市房管局发布消息称,今年以来,西安已陆续有15家企业项目被暂停网签,其中,多数项目因违规销售问题被处罚。


蓝鲸房产观察发现,作为继苏州(楼盘)连续出台调控升级政策之后,国内第二个高频出台房地产市场治理的城市,西安确实存在一些特殊性。随着富力集团(HK:02777)、正荣集团(HK:06158)、旭辉控股(HK:00884)等多房企持续加码西安的动作频频“落地”,再度提升了西安市场的“温度”,这一定程度上加大了市场发展的不确定因素。


西安市场究竟会如苏州一样即刻降温,还是继续显现出持稳走势?对此,多位业内专家给出了不同意见,不过,可以确定的是,当市场处于“高温”状态时,对于进驻于此的房企而言,风险值势必有所提高。


房价上涨压力下,西安再三重申调控政策


6月4日,西安市房管局发文称将严格审查购房资格;两天后,西安住建局等七部门联合发文称,将深入开展房地产市场集中整治。


同时,西安市房管局指出,今年以来,西安已有15家房企暂停房屋网签销售,其中,对4家房企进行了暂停房屋网签及新申请预售许可。


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蓝鲸房产查阅西安住建委网站处罚文件获悉,这些企业多为一些中小企业,其被处罚的理由都与违规销售有关。如3月6日,“远洋·心里”被记5分并暂停网签,据住建局公示,对其采取以上处罚的原因主要有两个:第一,违反法律法规、诚实信用原则,涉嫌不实申报;第二,引起群众多次信访。


对于这些项目暂停网签会对市场起到的影响,西安房地产资深媒体人、西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁对蓝鲸房产表示,“暂停网签对市场的影响主要有两个层面:一个是心理层面,短周期内,住建局的处罚措施会影响客户对这个楼盘的认知,进而影响其购买行为;第二,有利于被处罚楼盘3公里-5公里的竞品项目,一旦该楼盘被处罚,那客户选择同区域竞品项目的概率就会变大。”


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蓝鲸房产梳理发现,这样的整治行动并不罕见,此次,该政策之所以引起业内外的广泛关注,源于其近来不断重申之前的调控政策。6月4日,西安市房管局发布了《关于购房资格审查的声明》,强调将严格审查购房资格。4月23日,西安住房公积金管理中心宣布,从2019年5月13日起,实施资金流动性风险防控一级响应措施,暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金。


如果要再进行深一层追究,西安不断上涨的房价难辞其咎。根据国家统计局的数据,4月份西安新房价格环比上涨1.1%,同比涨幅23.8%,成为全国70城中涨幅最高的城市,连涨38个月的表现也让西安成为全国热议的焦点。


易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产分析表示:“西安楼市高温与放开落户的政策不无关系。近期,杭州(楼盘)、苏州、武汉(楼盘)等城市虽然均放开了落户,但与这些城市相比,西安的房价仍处于低点,所以放开落户后对市场的刺激要大于其他城市。”


不过,严跃进补充认为,“城市放开落户的边际效应是会减弱的,从长远来看,该政策对房价的影响不用过于担心,重点还是应该关注一些类似于高杠杆炒房的不合理行为。”


富力、正荣等多房企加码西安,调控会不会接踵而至?


事实上,过去多年,古都西安的房价长期处于低点,直到国家“一带一路”战略实施,西安作为“丝绸之路”的起点城市,旅游经济得到迅速发展。除此之外,2017年,西安以“人才引进”计划,广纳全国人才进驻;2018年2月《关中平原城市群发展规划》获批,西安定位为国家中心城市,再次激发了市场活力。据陕西法制网报道,自2017年3月1日,西安户籍新政实施以来,截止到2019年4月30日,西安新增迁入人口115.1万人,其中学历落户和人才引进占比高达64.05%。而西安的常住人口,也正式突破了千万级。


西安户籍开放政策吸引人口迁入的同时,也勾起了房企敏锐的“嗅觉”。


中国指数研究院的数据显示,今年1-5月全国土地成交排行榜中,西安规划建筑面积(土地出让面积)1785万平方米位列全国第二,同比上涨20%;而在前4月,其成交总价已达到305亿元,位居全国第十,同比上涨45%。这意味着,企业仍在不断加码西安土地市场。


据蓝鲸房产不完全统计,1-5月份,包括弘阳地产(HK:01996)、荣安地产(000517)、合景泰富(HK:01813)、中梁地产等企业首度进驻西安;已进入的企业中,如富力集团(HK:02777)、正荣集团(HK:06158)、旭辉控股(HK:00884)等房企依旧在加大西安土地市场的布局。


此外,克而瑞也在一份研究报告中指出“前5月,从区域布局来看,中西部和长三角依旧是百强房企布局的重心。中西部新增土储建面占比接近4成,西安、重庆(楼盘)是前五月最受百强房企青睐的城市。”


对于房企纷纷加码西安布局的动作,朱郁向蓝鲸房产分析表示:“首先,房企是通过规模来实现自身的议价能力的,所以必须多点布局占有市场份额。另外,近两三年来,随着关中平原城市群、一带一路起点、国际化大都市、第9个国家中心城市等利好政策的不断落地,西安的城市骨架逐渐被拉开,市场扩容,进驻的企业也更多了,而西安本身也是一个兼容性比较好的城市,这让企业看到了投资预期。”。


如今的西安,变得赤手可热。在2019年世界著名品牌大会(WFBA)在加拿大温哥华发布的“2018年WFBA中国最具投资潜力城市50强”榜单中,西安成为北上广深之外连续两年取得第八位排名的城市。


土地与市场双重“火爆”的景象,让眼下的西安像极了“另一个版本的苏州”。4月份,据克而瑞数据显示,苏州市商品住宅成交量环比上涨33%,同比上涨57%,较2019年月均上涨37%。随后,5月11日、16日,住建部紧急升级了调控,在对其予以预警后,苏州住建局又召集30余家房企召开了座谈会,为苏州楼市高温“灭火”。


由此看来,西安近期频频重申政策调控,或预示着新“雷”已在赶来的路上?对此,业内专家给予了不同观点。


在朱郁看来,西安的调控政策短期内不会生变,其房价总体而言是一个“稳中见涨”的趋势,不会出现高价地,也不会出现类似于天花板的房价,房价更不会降。据他分析,今年以来,西安房价之所以出现上涨有两个原因:一是现在备案的产品大都为中高端产品,造成市场上改善型产品的集中放量;二是2018年12月,西安市政府发文要求,自2019年1月1日起,在全市行政区域内新建住宅推行全装修成品交房。受此政策影响,2019年,市场上的精装房比例在不断提高,这提高了产品的附加值,也就提高了房价。


而严跃进则持不同意见,他认为,接下来,西安可能会现有的一些政策调整收紧,或者监管部门还将召集高价盘进行约谈,如果城市房价涨幅持续过大的话,也可能会进一步设定全年涨幅目标。


整体来看,西安市场“高温不退”,或出于城市规划利好带来的必然影响,也有市场产品结构调整带来的偶然影响。但从房地产行业“一城一策”趋稳调控层面来看,局部的城市“高温”必难持续。接下来,西安的调控政策会出现怎样的变局,企业又是否会继续加码布局?蓝鲸房产将持续关注。


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