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南宁江景房的悲哀:好江景催生不了高房价!

2019-02-07 来源:南宁房产网综合 点击 评论

对于很多新老南宁人来说,南宁绿城的概念非常深入人心,但殊不知,南宁还是国家建设首批【中国水城】的城市之一(其他城市为:江苏宿迁、江西九江、山东临沂、河南南阳),规划建设方案可以追溯到2010年。


2010年,广西住建厅编制了《广西南宁市“中国水城”规划建设指导意见(2010-2020)》。规划可以用“一江、两岸、两渠、六环、十八(内)河、一百湖”总结,强调绿、水、城的融合,将城市水系及滨水区域建设成为水清岸绿的生态住区、风景秀丽的景观公园,实现南宁“中国绿城”+“中国水城”的水上绿城战略目标。


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2010年南宁水系规划结构图| 广西住建厅


意见重在重建改善南宁的水资源,除了邕江水系资源,还有城市内陆的湖水资源。通过方案,南宁一方面形成具有观光、休闲、游玩为主的城市内河系统,另一方面配合“海绵城市”建设,净化自然降雨资源,建设区域绿地景观带,改善南宁市的水畔居住环境。通过“百里秀美邕江+海绵城市”,将南宁将打造成一座“水畅、水清、岸绿、景美”的滨水生态城市。建设周期为10年,预计2020年南宁整个水城系统要打造完成。


也就是明年。


如今成绩怎么样?经过3年的试点建设,南宁海绵城市的效果显著,已经完成南湖公园、五象湖公园、那考河湿地公园、滨湖广场、石门森林公园等城市公园绿地的海绵建设工作,完成海绵项目203个,54.6平方公里的黑水污水得到治理。


截至去年11月底,总投资220亿,全长148公里的百里秀美邕江建成启用。从老口航运枢纽, 到邕宁水利枢纽,百里逶迤邕江南北两岸的河道景观得到显著提升,成为南宁城市美丽的风景线。不仅如此,除了以前邕江河上的挖沙船和打渔船,久违数十年的邕江游船开始重新启动,南宁市民可以乘船一览邕江美景,从另外一个角度体验南宁城市的壮丽与不凡。


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青山大桥附近的邕江滨江公园| 新华社


但今天南宁楼市圈主要分析南宁的邕江水系资源。江水资源的附加值,还原到房地产的价值框架,就是江景房。江景房在商品房市场备受关注的程度,可以说热度长久不衰,换任何一个国家、城市都是如此。本期南宁楼市圈盘点了2019年南宁的全部江景房,水系资源除了主干河流邕江,还有邕江在南宁市内最大的支流八尺江,物业仅涵盖包括目前在售的新房和有房源输出的二手房


据统计,目前南宁的江景房楼盘/小区有110个,其中,在售新房仅有36个,二手房74个。



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南宁江景房汇总,双击查看| 南宁楼市圈制表


混的不如湖景房的南宁江景房


邕江流域自西向东,横穿南宁城市,把南宁对半劈为南北两岸。北岸为西乡塘区、青秀区,南岸为江南区、良庆区、邕宁区。兴宁区是南宁市唯独一个没有江景资源的城区。 


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绿色线条为邕江,放大查看


自南宁百里秀美邕江开始建设、江滨公园逐渐成型之后,邕江南北两岸的风景资源得到显著提升,母亲河的治理,除了在水利上有效的调节江水资源,改善水质,提升南宁城市的城区面貌,最重要的就是江景房得到重新评估和重视。


什么是江景房?


①、位置与江平行,无遮挡看江,开阔视野;


②、主要功能空间都能无遮挡观江景,180°视角范围可以观江及江两岸流域景观,每户的景观中轴线与江垂直;


③、足够的高度+合理的距离,可以俯瞰江及两岸流域美景;


④、具有较强的市政景观功能。


南宁楼市圈以上盘点的南宁江景房汇总基本符合以上特点,具有一定高度,可以俯瞰邕江两岸美景,但无法保证户户观江,仅以楼栋距离与邕江的距离评估,具体买房还是要以个人实地看房为准。江景房是城市一道靓丽的风景线,如邕江二桥两岸附近的龙光水悦龙湾、红日江景,一到晚上建筑外观灯火辉煌,甚是绚烂多姿。


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龙光水悦龙湾|懒虫宝宝


从城区分布上看,前面已说到,南宁除兴宁区以外,其他各个城区均有江景资源,(不包括武鸣区),数量上仍以青秀区占比最大,不论是新房二手房,都是数量最多的,光在售新盘就有12个,占比33%,占据了邕江滨江两岸非常好的地理位置。江南区的沿江距离比较长,但江景房非常少,在售的新房项目也寥寥无几,目前仅3个而已:中国铁建西派澜岸、骋望郡玺、凯旋1号。即便五象新区,目前的在售江景房新房也只有8个。


从资源的稀有程度上看,在《广西南宁市“中国水城”规划建设指导意见(2010-2020)》规划中,对水城建设用地做了明确要求:《意见》提出,在实行土地用地指标适当倾斜的同时,对于水域、绿地、码头、游步道等无地面建筑的建设用地,制定滨水地带建设土地退让的规定,规划新建滨水居住小区、公共设施必须保持一定的离岸后退距离,所有滨水景观休闲设施均应考虑社会共享。一个城市的沿江土地储备本来就非常有限,可以用错过一个,选择就更少来形容,豪宅可以复制,但江景不可以。资源有限+规划严格,南宁的江景房目前储备量确实不是很多,但也不能说非常稀有。


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凯旋一号|新华社


从房企占有份额角度上看,在南宁,习惯沿江拿地,并且远离中心城区的房企就属骋望集团了。南宁骋望在南宁一共开发了9各项目,其中有6个项目临江,分别为:骋望珺玺、骋望怡璟湾、骋望领尚颂、骋望骊都、骋望壹品峯、骋望天玺。除了较新的项目骋望郡玺选址江南区清川大桥南岸附近,其他楼盘都在西乡塘区,各个项目之间的距离并不太远,骋望郡玺还可以和骋望骊都隔岸相望。其次,就是荣和集团、中国铁建,它们在江边的项目数量2-3个,相对其他房企仅一个单盘,拿地的眼光和机会还是占优势的。


从升值潜力空间上看,在上海、广州、重庆、杭州等一二线发达城市,江景房的均价是非江景房的3倍,甚至10倍以上。但南宁江景房和非江景房差距不是很明显。先不说目前南宁售价最高的楼盘凯旋1号(30000元/㎡),目前在售的江景房新房的最高和最低价格差距在7000元/㎡左右,但大多数楼盘价格在11000-13000元/㎡之间,除了别墅。这和中心城区的非江景房没有明显的价格优势,甚至不如南宁的湖景房。在过去的5年,以万达茂为例,房价涨了5倍,虽然是赶上了南宁房价一路上涨的好时期,以及万达的品牌优势,但江景房的附加价值还是很强。再如二手房和居邕江郡、目前在售的骋望郡玺,在过去的两年,房价都从7字头涨到10000-12000元/㎡左右。但仍然摆脱不了南宁江景房价格优势不明显的现状。


严格来说,如果楼盘品质不错,配套齐全,在南宁人的置业版图上,不会特别看重江景这个功能,江边资源再好,不如教育、交通等配套的便利。如果说之前的南宁江景资源建设不完善导致南宁人不愿意在江边买房,那么如今百里秀美邕江已经越来越壮美,南宁的江景房会不会从1.0升级到2.0,甚至3.0,不得而知。


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英华大桥附近的和居邕江郡|新华社


Part.2


江景房风水重要,但实用更重要


那么,南宁的江景房值得买吗?如果相关教育、交通资源都跟得上,明显优于非江景房,手上资金也充裕,可以考虑入手江景房。


毕竟,江景房的聚水为财的风水优势很能吸引人。尤其是在两广这样非常重视风水的地区,如果是生意人,买房的时候就更倾向于找个有助推作用的风水宝地。


与其说买江景房的人看中其稀缺的土地资源、康养优势,不如说更看重江景房的风水价值。


俗语说:山旺人丁水旺财,可见“水”对于风水多么重要。但水有好水,也有祸水。好水有四种:第一朝水,即当面朝迎之水,如九曲水,洋朝水。书有“九曲入明堂,当朝做宰相”之说,言此水之贵也。第二是环抱水,水缠绕抱,曲曲有情,亦为吉水,如腰带水(有名曰:玉带水)、弯弓水等。第三是横水,如一字水,亦为吉水。而祸水有两种:第一反弓水,书云:“水绕过穴而反挑,一文不值”。第二为直去水,直去为泄,不利丁财。


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南宁的邕江的反弓水不少,只要有河流出现弯道,就免不了有反弓水。按照风水理论,其形成的反弓煞气、磁场紊乱会影响人的财运和感情,是买江景房的大忌。但这种理论也不是一竿子打翻一船人,像南宁的老城区朝阳广场,就处于反弓水位置,但却解释不了朝阳片区仍然是南宁人气最旺的中心。更不要说广西新媒体中心一带的反弓位置。只能说,反弓这个风水理论,如果信其有,买房的时候可以找个经验丰富的老风水师实地勘察化解,如果是唯物主义者,八字够硬,楼盘品质高,随时可以下手。


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处于反弓水位置的朝阳商圈


小圈不是风水师,但小圈坚持认为江景房的实用价值不应该仅限于风水和江景,这些不应该成为江景房最重要的卖点和噱头,买房最重要的考虑因素依然是:楼盘品质+房企品牌价值+配套完善。即便是投资,也不能忽略这三个要素,否则,何谈楼盘溢价率?


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邕江俯拍|新华社


Part.3


好的江景资源,催生不了好的江景房


我们一直在说稀缺的江景资源,但在邕江变得越来越好今天,又有几个楼盘能对得起母亲河,成为南宁城市版图上一道靓丽的风景?


早些年一直被诟病的南宁柳沙半岛,靠近葫芦鼎大桥附近的江边都是医院,靠近五象大桥部分又对着青龙岗墓园,还有当时南宁最大的垃圾焚化场,被传言风水不好,阴气太重。整个柳沙半岛上上沿线的江景楼盘品质也几乎拿不出手,好端端的一个江景资源,被严重浪费。


而在城区规划上,在江南区和西乡塘区沿江岸边,大多还是分布着老小区、老公房、城中村、医院,即便是目前在开发的五象新区,江边还有个别扎眼的烂尾楼。好的江景线没有好的房子,不仅是最大的浪费,也是可悲。


江滨地带土地的规划,考虑的不仅有形象工程,还有环境生态的保护,只有这样,南宁的江景房才有更好的价值,也对得起邕江母亲河。


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