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多主体供地,楼市要巨变?

2018-02-07 来源:红姐 地产锐观察 点击 评论
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作者:红姐 本文转载自微信公众号:地产锐观察


    近日国土资源部部长姜大明在新一年度的全国国土资源工作会议上的相关表述,引发了广泛关注,“政府将不再是居住用地的唯一提供者”,引爆了舆论。


  因为一直以来都是政府垄断土地供应,开发商垄断住房供应,双重垄断的格局被认为是房地产市场诸多问题的最大根源。


  吃瓜群众喜大普奔:“百城房价会不会立马下跌?”“中国的土地财政将土崩瓦裂?”“福利房会不会卷土重来”……各种臆测满天飞。


  那么,未来居住用地的提供者,除了政府之外,还会有哪些供地方?对房地产市场有没有影响?


  我们逐一来分析。


  1


  要改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定权属不变、符合土地和城市规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法——姜大明


  “非房地产企业依法取得使用权的土地可以作为住宅用地”,这是今后很多城市另外一条住房用地供应渠道。这句话包含两个层面的含义:


  一个层面是,“三旧”用地经改造可用作保障性住房、普通商品住房建设。


  早些年,对于城市存量低效利用土地,采取的是政府土地收储模式,即政府给原企业一定地价补偿,将土地收储重新招拍挂。


  但随着大城市房价和地价的上涨,政府低价收储、高价拍地,形成巨额价差,很多企业并不愿意将自有土地再交给政府收储,导致城市更新发展速度变慢。


  为了解决这个问题,早在2008年,国土部选择广东省为节约集约用地试点示范省,开展“三旧”改造。后来到2013年,国土部选定浙江、辽宁、上海(楼盘)等省(市)陆续开展了这项试点。


  到2016年11月11日,国土部印发了《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见(试行)》,即是广东“三旧”改造实践经验的总结。


  在这个指导意见中有一句话“鼓励原国有土地使用权人进行改造开发”,“原过国有土地使用权人”就是依法取得土地使用权的“非房地产企业”涵盖的对象之一。


  如今,一线城市和二线重点城市都进入到了存量用地挖潜的大时代。此番姜大明的表述,应有将广东省“三旧”改造经验向全国复制推广之义。但步子不会一下迈得太大,毕竟大部分城市还没有进入到存量时代,还要依赖土地财政。


  再说明白一点就是,接下来有可能北京(楼盘)、上海等一线及准一线城市、新增土地资源紧张的二线重点城市以及东部经济发达的沿海城市会推广三旧改造,本身这些城市对土地财政的依赖度低,允许企业盘活自有用地有利于推动城市更新。但是该项政策不会一下子铺开,新增土地资源较多的城市预计暂不会推广。


  第二个层面是,鼓励符合条件的企事业单位利用自有用地建设租赁住房。


  这个涵义也有迹可循。在2017年1月12日的全国国土资源工作年会上,姜大明曾表示“允许符合条件的企事业单位利用自有土地建设政策性住房”。


  眼下国家大力推进租购并举,重中之重就是鼓励部分房价过高、建设用地紧缺的大城市的企事业单位,利用自有土地建设租赁性质的住宅。


  至于什么样的“非房地产企业”是“符合条件”的,怎么鼓励这些有存量地的企业愿意拿出土地来做租赁性质的住宅,尚需政策明确。


  至于福利房会不会因此而卷土重来的问题,大可不必担忧,因为从政策导向看,鼓励非房地产企业利用自有土地建设的是租赁性质的住房,而不是有产权可交易的住房,和“福利房”还是有本质区别的。


  2


  深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点——姜大明


  农村集体经营性建设用地,这是增加住房用地供应的第二种渠道。


  事实上,“农村集体经营性建设用地建设租赁住房”在去年就已经开始了试点。2017年8月28日,国土部、住建部联合印发了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定在北京、上海、南京(楼盘)、杭州(楼盘)、厦门(楼盘)、武汉(楼盘)、合肥(楼盘)、郑州(楼盘)、广州(楼盘)、佛山(楼盘)、肇庆(楼盘)、沈阳、成都这13个城市开展这项试点。


  试点地区的农村集体经营性建设用地,不必再经过政府征地环节,可以直接进入市场,并且村镇集体经济组织可以自行开发运营,还可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。


  据悉,目前部分大房企正密切关注北京集体用地建租赁房地点的动态,先行者已经与村镇集体经济组织进行接洽。


  3


  我国将探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。这是一项重大理(楼盘)论和实践创新。但城里人到农村买宅基地口子不开,严禁下乡利用宅基地建别墅大院、私人会馆——姜大明


  盘活闲置废弃的宅基地,这是增加住房用地供应的第三种渠道。也是农村三项土地制度改革中的重要一环。


  去年11月份,国土部政策法规司司长魏莉华就农村土地制度改革三项试点延期答记者问时提到,宅基地制度改革在保障农民取得宅基地、自愿有偿退出宅基地和完善宅基地制度等方面作了积极探索。


  按照既有政策规定,宅基地使用权只能转让给本集体经济组织成员,或者由集体经济组织回收再行分配。试点改革探索,如果宅基地在满足分配后还有多余,可以用作发展农家乐等。


  此番姜大明提出的宅基地“三权分置”也是新提法,到底什么是“资格权”,业界也还不太明晰。到底怎么放活宅基地使用权,也还需要试点探索,需要进一步观察。


  总体来看,把城市中心区“三旧”用地改造为住房用地,允许集体经营性建设用地用做建设租赁住房,放活宅基地使用权,有望释放出的巨大制度红利。但从上面的分析也可看出,姜大明的表述虽然重要,但并非是新政策,而是新提法。


  新提法并不会降房价


  一方面,姜大明说的只是允许非房地产企业利用自有用地作为“住房用地”,并没有说是“商品住房用地”,重点指向的应是“租赁住房”。


  在房价过高、建设用地紧缺的大城市大规模推租赁住房,并不会导致商品房价降低,因为租房和买房的人群是截然不同的两个住房消费轨道上的群体。


  另一方面,一线和二线重点城市鼓励土地使用者自行开发自有土地,是为了激发企业拿出存量地,是为了推动城市更新,和降不降房价也没有大干系。


  但如果在新增土地资源仍然较多二三四线城市,推行鼓励企业自主开发自有土地的政策,新增+存量同时开花,对房价可能会有抑制作用。


  租房产业链各主体将受益


  租赁用地的入市回带来租赁住房的大量供应,也给房地产中介带来了发展机遇。


  拿北京集体用地建租赁房地点的情况看,这部分业务到底如何开展,开发商还是一头雾水。有能力将服务视角向前端延伸,具备专业人才、大数据和综合服务的房产中介,未来将获取更多的合作机会,比如平安好房。


  1月18日,在北京举行的第八届中国智慧城市大会上,中国平安(601318,股吧)集团旗下房地产互联网平台——平安好房凭借“租赁云平台整体解决方案”,拿下“2017中国智慧城市创新解决方案”大奖。


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