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千亿房企扩容 行业去化率下降

2018-12-25 来源:时代周报 点击 评论

几家欢喜几家愁。在楼市调控与融资收紧的双重压力下,房企“马太效应”开始显现。


  克而瑞发布研究报告称,截至2018年11月末,千亿房企数量已经达到了25家,其中6家房企业绩规模在3000亿元以上。而2017年千亿房企数量为17家。


  部分房企销售规模再创新高,部分房企业绩却不达预期。据克而瑞报告,截至11月底,目标完成率超过100%的房企包括金科集团、世茂房地产、阳光城(000671,股吧)、新城控股、宝龙地产、中海地产、九龙仓、奥园集团。不过,头部房企碧桂园、万科均未对外宣布2018年销售目标,恒大目标完成率达98%。据企业公告,碧桂园、万科、恒大分别在2018年前11月实现合同销售6645亿元、5439.5亿元、5352.1亿元。


  目标完成率未达90%的房企包括祥生地产、合景泰富、绿地控股(600606,股吧)、首开股份(600376,股吧);目标完成率未达80%的房企分别有首创置业、绿城中国、华夏幸福(600340,股吧)、朗诗集团,其中朗诗集团全年目标完成率为59.7%。


  另外,报告显示,泰禾集团(000732,股吧)在今年前11月实现销售金额达1110亿元。据悉,董事长黄其森曾给泰禾集团提出了“全年销售额再翻一番至2000亿元”的目标。照此计算,该公司全年目标完成率为55%(截至11月底)。


  一家地产公司中层告诉时代周报记者,今年年初集团给广东一分公司定的销售目标是300亿元,截至12月初,销售额仍未达200亿元。


  去化率下降


  部分房企目标完成率不达预期,正是当下房地产市场的真实写照。


  “销售难度在逐渐加大,如果没有放松调控的政策,销售难还会持续下去,去化率很难提升。”今年9月万科经营情况电话会议上,万科投资者关系总监赵旭翔透露今年上半年万科平均去化率在55%–65%之间。到了7月份去化率为51%,到了8月份仅为47%,赵旭翔解释称,低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购、限贷等因素的影响,即使开工推盘都顺利进行,最终销售情况可能也不理想。


  国家统计局数据显示,2018年1-11月份,全国房地产开发投资110083亿元,同比增长9.7%,增速与1-10月份持平。其中,住宅投资78027亿元,增长13.6%,增速回落0.1个百分点。1-11月份,商品房销售面积148604万平方米,同比增长1.4%,增速比1-10月份回落0.8个百分点。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示,11月份,15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有3个,比上月增加1个,最大降幅为0.5%;持平的1个,增加1个;同比下降的城市有2个,比上月减少1个,最大降幅为0.4%。


  克而瑞预计,全年千亿房企的数量或接近30家,但由于企业推案去化率下降,年末市场形势依然严峻,千亿房企数量或低于预期。


  楼市销售放缓,土地市场也在逐步降温。克而瑞表示,进入2018年下半年之后,土地市场转冷迹象明显,房企土地投资总体愈发谨慎。三季度以来,大幅度减少拿地的房企不在少数,包括龙头企业碧桂园、中海以及保利等一线房企。


  “因为目前销售市场受到调控政策及大环境影响,很多房企资金回笼都成问题之后,肯定会把回笼资金放在首位,减少拿地支出。”华南一家房企中层告诉时代周报记者,房地产周期下,企业想弯道超车的前提是先活下来。所以今明两年,房地产企业会特别注重回款,同时也会加快开发进度。据他透露,目前包括越秀地产、万科、碧桂园在内的多家房企,在广州(楼盘)的楼盘都有不同程度的打折促销。


  今年12月19-21日,中央经济工作会议重提“房住不炒”,同时,新加入“夯实城市政府主体责任”,强调“因城施策”原则,地产政策区域主导、渐进放松。天风证券认为,虽然房地产从严调控的政策将有所改善,但是基本基调不会改变。这意味着:即使地产进入宽松周期,也不意味着销售的立即回暖。


  招银国际证券预测,2019年中国的房地产投资预计增长3.5%,土地购置支出难以维持高增长,但建安支出预计由负转正。


  偿债高峰逼近


  房企销售不佳,而偿债高峰已然逼近。


  海通证券(600837,股吧)研报显示,从存续地产债到期情况看,?2019年全年地产债偿还量预计还有3031亿元,另外还有4157亿元会进入回售期,如果按照40%的回售比例预估,明年待偿还的规模还有4694亿元,这个偿还量尚未包括明年底前发行且到期的超短融(2018年这一规模大约有150亿元),考虑到这一部分,预计2019年地产债偿还规模要在4800亿元上下。和今年3100亿元的偿还量比较看,2019年地产债偿还压力要大幅增加。


  “融资杠杆不断收紧的大背景下,一些销售额不够大且债额过大的房企,将会面临资金压力过大的风险。”新城控股高级副总裁欧阳捷告诉时代周报记者,按照目前的趋势,所有的资源都在向大房企集中,银行等金融机构也很少再给百强房企以外的房企贷款。


  天风证券也指出,整体而言,在明年基本面下行,销售增速下滑,债券到期压力大,再融资空间有限的背景下,地产企业仍面临一定的压力,其中,存货变现能力弱、债务结构不合理的激进型房企仍面临流动性的挑战。


  资料显示,今年以来,随着融资渠道不断收紧,已有多家与房地产有关的企业发生债务违约。


  10月4日,五洲国际控股有限公司(下称“五洲国际”)公告披露,集团目前已接获多起重大法律诉讼或申索,合共要求赔偿金额达到7.57亿元。五洲国际表示,由于该集团面临财政困难,该集团未能履行上述付款义务及责任。


  10月15日,北京华业资本(600240,股吧)控股股份有限公司(下称“华业资本”)发布公告称,公司2017年度第一期短期融资券“17华业资本CP001”未按时足额偿付债务融资工具本息,已构成实质违约。同天,宁夏上陵实业集团(下称“上陵实业”)发布公告称,公司12宁上陵/12宁夏上陵债发生违约,该期债券本息合计5.42亿元。


  11月22日,中弘股股公告称,截至公告日,公司及下属控股子公司累计逾期债务本息合计金额为85.91亿元,全部为各类借款。11月27日,粤泰股份发布公告称,因卷入借款纠纷事宜,导致公司部分项目资产被查封,该部分资产在公司2018年度第三季报告的账面价值合计约23.6亿元。此外,截至11月28日,粤泰股份及其下属公司银行账户被冻结总数已达11个,实际冻结金额约为442.37万元,占公司最近一期财务报表净资产的0.065%。


  海通证券表示,行业寒冬下,中小房企将面临考验。这其中包括在2016年房地产小周期的高位借助高杠杆激进拿地的房企、短期债务占比较高的企业以及融资渠道不畅的企业,特别是不符合房企债发行标准的企业。


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