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深圳地价测算出新规 让地价更贴合市场

2018-12-25 来源:时代周报 点击 评论

  12月17日,深圳(楼盘)市规划与国土资源委员会(市海洋局)官网发布《深圳市地价测算规则》(征求意见稿)(以下简称《征求意见稿》)。


  据了解,相较于2013年开始在深圳实行的《深圳市宗地地价测算规则(试行)》(以下简称《试行规则》),新的《征求意见稿》将深圳市地价计算的标准由“基准地价”修改为“分用途分年期市场价格”。中国(深圳)综合开发研究院产业专家顾问罗宇对时代周报记者表示,这种调整“让地价更加贴合市场”。


  深圳市规土委表示,《征求意见稿》也调整了以往深圳市地价计算存在“基准地价”和“宗地地价评估”两套地价标准,以及新出让用地、城市更新、土地整备的地价测算规则各成体系的问题,并利用修正系数对产业用地、住房保障用地进行了政策支持。


  深圳市规土委回应时代周报表示:“规土委只是受市政府委托起草该《征求意见稿》。目前该政策尚处于起草阶段,新的标定地价也需要报市政府审定通过后,才能对外公布,并以此为基础测算对产业和保障房项目的扶持力度。”


  此外,深圳市规土委表示,虽然该《征求意见稿》征求意见截止日期为12月26日,但在征求意见结束后,仍需要综合各方意见报市政府进行审定,而后方能正式发布。地价涉及面较广,市政府审定也有一定的决策程序,所以目前尚不知道确切的正式对外发布的时间。


  降低保障房地价


  据了解,此次深圳发布的新的地价测算规则通过修正系数,对产业用地和保障性住房用地进行比较大的倾斜和支持。


  深圳现行2013年《试行规则》中,测算公式为(宗地地价 = ∑ 基准地价 × 建筑面积 × 适用类型修正系数- 土地开发程度扣减项)。《征求意见稿》提出的新的计算公式为(宗地地价=∑分用途分年期市场价格×对应建筑面积×基础修正系数×项目修正系数)。


  在产业用地方面,针对不同产权类型的土地,《征求意见稿》设定了不同的修正系数,分为产权、产业发展导向、产业发展导向三大类,下设16个小项分别设定了修正系数,并可叠加使用,例如满足战略性新兴产业、优势传统产业、生产性现代服务业的地块可以乘以0.5的修正系数,从而大幅降低不得转让性质产业用地地价水平,体现对实体经济的政策支持。


  此外在人才和保障性住房等民生领域,也新增了公共租赁住房、安居型商品房及人才住房的地价标准,并专门设置了“不得转让的公共租赁住房、安居型商品房、人才住房”产权调节系数,进一步降低保障性住房的地价水平。其中不得转让的公共租赁住房、安居型商品房、人才住房可以享受低至0.1的修正系数。


  在董极看来,这些政策将对保障性住房用地、产业用地有比较大的优惠。但罗宇却认为,在当前市场成长,以及新的计算方式影响下,“地价将会有可能出现上涨的情况”。


  “但具体上涨如何,因为本次《征求意见稿》未同时公布新的标定地价,所以无法直观、准确地进行测算。”罗宇说,“而羊毛出在羊身上,高地价则不可避免地转移到购买者身上。”


  但在董极看来,新的地价测算规则对深圳的地价影响不会太大。


  董极分析:第一,招拍挂出让的土地,本身就在标准地价上有较大的上浮;第二,城市更新的成本,最大的来源并不是地价,而是在开发过程中的其他综合支出。


  统一测算规则


  除了通过政策探索租赁、作价出资等建设用地有偿使用方式,并继续发挥地价政策对城市发展特别是产业结构调整的支持力度之外,本次地价测算规则调整还解决了一直以来深圳市地价测算两套标准、各成体系的问题。


  董极对时代周报记者分析,2013年以来,深圳一直存在以评估地价为基础的宗地测算和以基准地价为基础的城市更新地价两大体系。此外随着土地整备及棚改政策的不断完善,地价测算依然是各成体系,无法有效衔接统一,不同拿地方式地价存在较大差异。“早该化繁为简,进行统一。”董极表示。


  而新发布的《征求意见稿》解决了这个问题,将两套标准进行了统一,以标定地价一套系统执行。


  此外新的地价测算规则也将土地出让、棚改项目、城市更新、土地整备等各类地价的管理及测算规则统一整合到土地市场价格,通过各类项目修正系数进行政策调节,覆盖各类地价测算。


  根据《征求意见稿》,未来深圳市地价将由土地行政主管部门组织市非营利性评估机构,根据土地区位及房地产市场变化等因素,区分商业、办公、住宅、工业等用途,按照《城镇土地估价规程》,采用标定地价系数修正法和剩余法(整体估价)进行评估。其中,标定地价系数修正法和剩余法(整体估价)的权重原则上分别取70%和30%。


  深圳基准地价六年未变


  据查阅公开信息,近年来,也有不少城市进行了地价的更新,比如今年9月,广东省江门(楼盘)市就执行了新一轮市区城镇国有建设用地基准地价,根据房地产市场情况、经济情况、城市基础设施、城市规划等因素进行综合评估,整体而言,新一轮基准地价有一定的升幅;7月,河北省石家庄(楼盘)市也对辖区内长安区、桥西区、新华区、裕华区(以下简称“市内四区”)国有土地基准地价进行调整。


  而深圳市地价从《试行规则》规定以来,一直没有变过。


  董极表示:“占深圳市地价测算主要依据的基准地价由深圳市政府统一发布,虽然《试行规则》指出,基准地价标准原则上每两年更新调整一次,但事实深圳的标准地价从2013年发布以来,到现在都没有调整过。”


  而从2013年到现在,深圳新房均价已经从2.2万元每平方米上升到5.4万元每平方米,物价上涨也有目共睹。


  “这就导致了地价过于滞后,开发商也非常乐意‘冒进’拿地。”董极说道。新的规则却让罗宇担心另外一个问题。


  罗宇指出:“现在的地价测算以市场为标准,拟每两年更新一次。而以受影响最大的城市更新项目为例,一般一个城市更新项目的实际执行需要8-10年,如果在开发期间,地价变动过于频繁,在政府有权进行地价追缴的情况下,是否会给房企开发带来更多不确定性。”


  随着当下市场情况的变化,各地的政策都根据实际作出了一定的调整。


  “整体而言,深圳的土地测算规则还是比较‘先进’的,在标定地价的基础上,纳入其他因素进行考虑,以修正系数来进行调节,并从政策上对产业、保障房进行了一定的扶持。”董极指出,“深圳的楼市政策向来是全国的风向标,而未来随着保障房、共有产权房等多种产权房的出现,以及市场的变化,借鉴深圳政策的城市也许会越来越多。” 


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