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揭秘“拆迁大户”菏泽取消限售“第一枪”背后的地产逻辑

2018-12-25 来源:每日经济新闻 点击 评论

 每日经济新闻(博客,微博)记者 吴若凡 包晶晶 每日经济新闻编辑 林菁晶


  冬天的菏泽,有着北方城市的肃然。工地、车辆、行人一如往常平静,很难想象这是一座正处在全国舆论风口的城市。


  “取消新购住房限制转让措施”,12月18日晚间,这则通知在菏泽市住房和城乡建设局官网上悄然挂出,却在一瞬间引发舆论哗然。这座名不见经传的三线城市,一下被推到了风口浪尖。


  执行了13个月的限售政策为何会一夜取消?预示了什么?市场给出了诸多猜测,次日,菏泽市住建局一纸“情况说明”解释了取消限售措施的原因:受转让期限规定的影响,我市二手房交易价格出现同比增较快的势头。


  但这似乎并未消减市场的议论,真的是二手房价和交易限制让菏泽“敢为天下先”?“拆迁第一市”会受到多大刺激?其他棚改大市可能效仿跟进吗?


  带着疑问,《每日经济新闻》记者第一时间前往菏泽进行实地探访,试图找出更多答案。


  一座“拆出来的城市”


  下了火车,落日余晖中,一边是高楼林立的新区,大体量的办公楼都已建成,崭新如是;一边却是破旧杂乱的老城,遍布的塔吊和绿网,还有未遮盖与平整的地块。


  沿着中华路一路向西,路边高级的新建筑与破旧房屋、拆迁废墟,两种极端场景交替出现,甚至没有过渡地带。


  一新一旧之间,整个菏泽城区如同一个巨大的建筑流水线,除了马上要拆的、正在拆的,就是拆了正在盖和盖好还未使用的。


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菏泽市中华路附近一处拆迁工地。每日经济新闻记者 包晶晶 摄

  作为山东省最欠发达的地区之一,菏泽似乎正想通过庞大的拆旧建新,实现城市形象的“脱胎换骨”。


  实现的途径就是棚改。菏泽全市的棚改规模,连续两年保持全国第一,被当地人戏称为“中国拆迁第一市”。


  回溯菏泽的改变,起源于2016年。伴随2015年国务院“三年棚改计划”的颁布,各类政策性贷款、相关税费减免、拆迁奖励接踵而至。2016年初山东省住建厅牵头在菏泽召开现场办公会,要求菏泽要积极推进棚改工作。


  机遇千载难逢,这座人们印象里只有牡丹花和羊肉汤的城市,迅速装上“高速马达”,开始了如火如荼的拆迁。2016年以来菏泽完成了25.3万户征收。


  “有的区县仅用了10天就动员了1000户居民全部签订棚改协议。”菏泽市住建局相关负责人在此前接受媒体采访时表示。


  尽管菏泽的高铁和机场还未建成,交通难言便利,但并不妨碍“住宅先上马”。数据显示,2016年~2018年,菏泽市列入棚改计划37.2万套,占整个山东省棚改计划的六分之一以上,棚改任务量连续三年位居全国首位。


  菏泽迎来了GDP的飞速增长。


  统计局数据显示,菏泽今年前三季度GDP为2375.57亿,在山东省内18个城市中位列第14。与去年相比,增速达8.18%,位列山东省第一。


  棚改刺激下的涨价逻辑


  城市到处拆拆拆、市民四处买买买,菏泽楼市库存基本面起了变化。


  记者注意到,菏泽市人民政府2018年3月公开信息显示,过去三年菏泽累计实施棚户区改造项目309个,完成征收27.4万户、4135万平方米。与此同时,菏泽市安置房基本建成11.4万套、在建12.7万套,货币补偿5.4万套。


  安置房数量与棚改征收数据之间的巨大差距,释放出大量的安置和改善需求。


  “这些需求更偏向购买新房。”一位楼盘中介告诉记者,在很多菏泽人看来,如果不是拆迁、入学急着入住,完全没必要买二手房


  数据显示,菏泽市的去化周期从两年前的18个月,下降到目前的9个月左右(菏泽市房管局数据)。这个原本房价只有四五千的城市,在过去两年间平均上涨近两千元,一些本地开发商因此赚得盆满钵溢。


  但并非所有人都能买新的。


  上述中介人士表示,二手房不用等,有些拆迁户没地方住就只能找二手房,但全市二手房挂牌量不多,必然就涨起来了。


  的确,总有一部分人是搬迁户,且急着住。但在2017年11月菏泽市的有关规定中,“购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易,非本地居民购房限制转让时间不少于3年。”


  这意味着,一些房源无法入市、一些需求无法进场,持续抑制菏泽二手房的交易规模,也滋生涨价动力。


  “去年五一左右开始,菏泽的房价出现明显上涨,新房涨了大约1000元,但二手房涨了1500元。”一位楼盘置业顾问告诉记者。


  记者在一个位于中华路与解放街交叉口的新盘也看到,新房均价约6600元/平方米,而周边同类型二手房挂牌价格为8000元/平方米。


  随之,菏泽的租金也被推涨。


  有当地居民告诉记者,自从棚改大规模启动以来,等待回迁的、货币安置的,都在找地方住。等不到新房、买不到二手房,就只有租房,房租就从原先的一年几千元,涨到了2.5万元~3万元,接近某些大城市的水平了。


  意在松动预期?官方未作回应


  从菏泽房价上涨的轨迹中不难看出,无论售价还是租金,新房还是二手房,都在这轮棚改中得到刺激,但二手房由于客观历史和政策限制,市场占比一直很小。


  也正由此,菏泽官方“说明”指出,取消限制是“回应市民购买合适存量房的迫切需求”,受到一些业内人士的质疑。


  中原地产首席分析师张大伟直言:“从2017年11月起公布转让限制,期间市场中绝大部分都是期房,不论是否限售,都不可能影响最近一年市场的二手房供应量,而2017年11月之前购房的再上市本来就没有影响。何况菏泽本来就不是一个以新房为主的市场,二手市场规模很小。”


  58安居客房产研究院首席分析师张波认为,菏泽“限售”放松对于本地区未来房地产平稳发展应该会起到一定作用,但不能将一个地区房地产的放松就过度解释为“房住不炒”会松动,更不要去妄议或猜测政策会大面积放松甚至转向“救市”。


  而在菏泽当地地产人士看来,仅取消新购住房限制转让措施,在操作上没有太大的实际意义。


  “菏泽对两年内交易的住宅收取5.6%增值税,并规定两年内不得过户。如果税费不调整,二手市场是没有实质性变化的。”21世纪不动产的中介小秦(化名)告诉记者,着急卖的房东,多花点钱找找关系,也一样能办(过户)。


  如业内人士所言,与未来巨大的新建商品房增量相比,当前菏泽市二手房交易量微乎其微,与其说“限售”放开是利好居民购买二手房,倒不如说是开启人们对未来楼市回暖的期待。


  记者前往菏泽市住建局,希望获得更详实的说明。但菏泽市住建局办公室的工作人员在电话中拒绝了记者的采访要求,“不接受采访,所有的信息都在官网上,你可以自己查看,再见”。


  对此,张波认为,菏泽放松限售这一事件被广泛关注,显示出市场对于房地产行业的关注度很高。“但我们也应该反观限售本身,由于菏泽属于增量房主力市场,二手市场的交易量还远未达到限售放松就会大热的局面,近两年商品房市场的快速发展,未来的二手房市场交易量提升是个趋势,提前布局二手房市场的政策微调,对于本地区楼市发展并不是件坏事。”


  财政赤字高企松绑能盘活存量?


  亿翰智库的研究表明,从菏泽市整体经济来看,2017年财政预算收入增速放缓,并且菏泽市对于土地财政的依赖较高,放开限售和降低市区商品房预售资金监管额度有利于提振市场,缓解财政压力。


  数据显示,菏泽市公共财政支出在2008年首次上了百亿,但其后在不到十年的时间里就升破了500亿元(2017年数据)。


  相比之下,该市公共财政收入一直到2011年才达到百亿水平,直到2017年也没突破200亿元。二者相较,2017年的财政赤字在300亿元左右。


  在巨大的财政收支缺口面前,菏泽对房地产的高度依赖,似乎难以避免。



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菏泽市一处正在拆迁的工地。每日经济新闻记者 包晶晶 摄

  菏泽市场的新增供应量颇为惊人。中原数据显示,菏泽的土地成交额自2016年以来连年增长,2017年成交额更是激增。根据易居地产研究院《百城土地储备报告》关于土地出让相关数据,2018年以来菏泽市土地成交额已经达到了450亿元,预计今年土地收入占财政收入的比例将进一步提高。


  但菏泽终究只是山东省南部的一个二级城市,官方数据显示,截止2017年末,菏泽市常住人口为873.6万,当地人的人均可支配收入仅为14490元。


  大规模的棚改,并未对人口有显著推动作用。菏泽的房地产市场依然相当封闭,记者注意到,当地大多数楼盘销售都不讲普通话,推销房子也只谈规划,仅少数外来企业零星会有说普通话的销售。


  那么面对大规模的棚改建设产出,如此的人口消费力,仅靠预期的推涨,真的能足够消化这些新旧库存?


  实际上,菏泽的剧情,在诸多三四线棚改大户城市中也曾上演。此前,“镁刻地产”记者在九江(楼盘)、上饶等城市调查时也看到,2016年以来市场供应和房价伴随棚改的推进,一路狂飙,而如今,人口消费力后发不足,市场下行、库存压力大的情况开始显现。


  “从本月21日闭幕的中央经济会议关注房地产的表述来看,也充分表现出未来在楼市调控上会更注重因城施策的手段,而非‘一刀切’。”张波总结道,未来类似菏泽的调控政策调整会不断出现,既有从紧又有放松,总体都会落实因城施策、分类指导的调控要求,并突出城市政府主体责任。




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