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资金链吃紧、权益销售占比下降,弘阳地产规模扩张颓势尽显

2018-12-21 来源:蓝鲸财经 张一胜 点击 评论

进入2018年四季度以来,国内外融资环境稍显放缓,房企融资发债明显迎来一波小高峰。蓝鲸房产梳理发现,目前国内融资“门槛”依旧较高,部分房企纷纷寻求境外融资渠道。近期,刚刚完成港股上市的弘阳地产集团有限公司(HK.01996,以下简称“弘阳地产”)频繁在离岸市场发行的美元债,由于票息较高,引起市场关注。


  2018年12月17日,弘阳地产发布公告称,拟发行一笔于2020年到期金额为2亿美元的13.5%优先票据,并将此票据与此前发行的一笔2020年到期金额为1.8亿美元的13.5%优先票据合并及构成单一类别。经核算,扣除相关费用和开支之后,弘阳地产两次共计筹资净额3.75亿美元(约25.9亿人民币)。


  据蓝鲸房产不完全统计,近一个月(11.20-12.20)以来,房企发行的美元债利率大都在10%之内。弘阳地产这笔高达13.5%的利率何其“贵”,由此可见一斑。


  寻求“贵钱”的背后,或是其资金承压的直接体现。但在其本就吃紧的资金现状下,继续增加债务负重,是否会加大经营风险?对此,弘阳地产回复蓝鲸房产表示:“我们会追求高质量规模增长,保持战略定力。”


  值得注意的是,截止到2018年12月20日,其2018年拿地耗资171亿元,同比降低31%。伴随着拿地规模迅速下降,其高质量增长目标要如何实现?这也是个不小的难题。


  现金流持续吃紧,弘阳发行3.8亿高息美元债补血


  成立于1996年的弘阳地产,以建材装饰起家,直至2003年开始涉水房地产领域。过去多年来,其项目集中在华东区域,属于典型的区域型房企。但在2017年,名不经传的弘阳地产突然走上了一条快车道。


  2017年,弘阳地产董事长曾焕沙提出“2020战略”,表示要在2018年实现500亿销售额,2020年完成千亿目标。彼时,弘阳地产刚刚以178.1亿的销售额首次进入克尔瑞TOP100排行榜,位居95位。随后,弘阳地产开始在旭辉控股(HK.00884)、泰禾集团(000732,股吧)(SZ.000732)、新城控股(SH.601155)等规模房企中大规模挖人。


  千亿规模大旗之下,2018年7月,弘阳地产正式在港交所上市,成为2018年第二家在港上市的内地房企。虽然上市为弘阳地产提供了更加多元的融资渠道,但从近期发行的美元票据来看,其偏紧的现金流状态并未有明显改善。


  2018年11月底,弘阳地产先后发行2笔优先美元票据,共计筹资3.75亿美元(约25.9亿人民币),融资利率高达13.5%。


  据蓝鲸房产不完全统计,近一个月以来,至少有10家房企通过发行美元中期票据筹集资金,筹资规模将近200亿人民币。但房企美元融资成本基本在10%左右,其中不乏阳光100(HK.02608)、时代中国(HK.01233)等境外评级并不高的房企。由此来看,弘阳地产13.5%的融资成本,明显高于业内平均水平。


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 与此同时,据亿翰智库数据显示,2015年-2017年,40家典型房企融资成本分别为:6.25%、5.53%、5.08%。而同一时期内,弘阳地产的融资成本分别为8.38%、7.72%、7.52%,亦明显高于行业水平。


  对此,弘阳地产回复蓝鲸房产称,“公司目前以银行融资为主要渠道,能够正常筹集到资金,且公司发行债券的美元票据利率处于可以接受的水平。”


  易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸房产表示,企业融资成本和企业本身经营以及当前市场环境有关。从企业角度看,上市前后都需要大量资金,资金到位才可以快速扩张。而从市场环境看,国内融资形势依旧比较紧,所以企业不得不到境外融资。


  同策咨询研究院首席分析师张宏伟向蓝鲸房产指出,发债利率走高,表明房企有资金缺口、短期偿债压力大。


  弘阳地产向蓝鲸房产解释称,其前11月的有息负债与持有的现金足以覆盖短期负债,但由于该数据未经审计,无法对外披露。以其目前已公布的2018年半年报数据显示,截止至6月30日,公司拥有尚未偿还借款总额约为人民币128.46亿元,其中需1年内偿还借款38亿,而公司持有的现金流为22.5亿,还不足以覆盖短期借款。


  中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示,企业能够接受13.5%的融资成本,说明企业的现金流的确比较紧张,对资金的需求十分急迫,同时也说明企业的资信评级可能不太理想。


  蓝鲸房产注意到,2018年11月8日,标普全球评级授予弘阳地产“B”的长期主体信用评级。并指出,弘阳地产杠杆率有变差的可能。


  权益销售占比不足,弘阳地产持续扩张颓势尽显


  除了外部融资之外,2018年以来,房企纷纷采用加快回款的方式缓解现金流紧张局势。但据蓝鲸房产发现,由于弘阳地产权益销售(股权50%以上的开发项目)占比不足,导致弘阳地产实际的回款也出现大幅缩水。


  据克而瑞数据显示,2017年,弘阳地产实现签约金额178亿,权益金额163亿,签约回款率约90%左右。但据其近日发布的公告显示,2018年前11月,弘阳地产实现签约金额415亿元,而权益销售金额仅为206亿元,权益占比49.6%,由此,其回款金额势必大大缩水。


  克而瑞报告分析表示,“权益销售金额反映的是房企项目实际所占股权的比例,一般持股50%以上的项目才可纳入合并范围,项目销售产生的回款才可以计入报表。权益销售比例越高,实际销售的金额越高,实际回笼的资金也就越多。”


  58安居客房产研究院首席分析师张波向蓝鲸房产指出,“权益占比过低往往意味着房企更依赖合作开发进行规模化扩张。对于房企来说,权益销售额占比过低一方面可能会导致“增收不增利”,即表面销售良好,实际净利润增长有限;另一方面,由于众多项目采用合作的开发模式,这一定程度上会对项目质量产生影响,从而对企业品牌带来影响。”


  对于房企而言,过于依靠合作销售无疑是饮鸩止渴。而权益销售占比过低,确实使弘阳地产进入增收不增利的尴尬局面。据其2018年半年报显示,上半年内,弘阳地产签约销售金额较去年同期增长188.4%,达212亿元。净利润为6.51亿元,同比降低2.8%。


  中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示,增收不增利对企业的经营性现金流是没有正向贡献的。房企不能提供更多自由现金流去用于土地储备和并购,最终会影响到房企规模的快速扩张。


  弘阳地产回复蓝鲸房产表示:“由于公司拿地时合作方过多导致权益销售较低,目前公司的新合作项目要求合作方不得超过两家,权益占比会逐步提高。”


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数据来源:企业公告 制图:蓝鲸房产

  值得注意的是,自2018年10月以来,一贯高调的弘阳地产一改此前激进拿地风格。据财报显示,近三个月(10.1-12.20),弘阳地产仅在宁波(楼盘)拿下一宗地,耗资3.8亿元。截至2018年12月20日,弘阳地产2018年拿地耗资171亿元,同比降低31%。


  2018年8月,弘阳集团执行总裁蒋达强曾对媒体表示,“每个企业都有一个千亿梦,只有把规模做大才有真正的发言权。弘阳要想实现千亿销售规模,就必须抓住最后的窗口期”。如今,面临融资困难、扩张后劲不足的弘阳地产,能抓住“最后的窗口期”吗?蓝鲸房产将持续关注。



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