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镇江炒房客跑路,三四线楼市还有多少坑?

2018-12-21 来源:地产情报站 点击 评论

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  最近,江苏镇江(楼盘)一个炒房客因资金链断裂而跑路的消息,在网络上引起了很大反响。


  据当地新闻报道,这位炒房客半年里通过同一家中介买下了60套房产。不料今年下半年以来镇江楼市的行情不好,其中有35套房子,他支付完首付以后就不见了踪影,现在总共拖欠这35名业主600多万元房款。然而一个更加尴尬的事实是,这些房子的产权已经变更到这名炒房客身上。


  当有记者联系到这个炒房客,他声称自己不是诈骗,只是资金链紧张,甚至还称,如果事情闹大,他被公安机关逮捕,那么剩下的钱他就没办法再筹措。


  炒房炒到要跑路,只是镇江这个城市楼市现状的一个缩影。


  事实上,镇江现在的楼市确实不太景气,和镇江当地朋友沟通了解到,去年和今年初那种开盘热销的场面一去不复返。现在一成首付重现江湖,截客现象比比皆是,甚至一些楼盘为了争抢客源大打出手。


  镇江新区一高价盘打出广告,首付只需10万起,另外两成3个月补齐就可以,而且不收取利息。


  该区域一个加推楼盘,由此前精装变毛胚,每平米降价2000元出售,这遭到了前期业主的集体抗议。而句容一楼盘此前成交单价在13000元~14000元左右,不过现在突降到8800元出售,并且任选楼层,一夜之间有业主亏了上百万,房闹现象在镇江重现。


  二手房方面,镇江当地几家知名中介机构的交易量自今年夏天开始一个月比一个月少,甚至没有成交,中介人员有时只能靠着底薪生活。


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  一个地方楼市的兴衰,归根结底还要要与当地的经济基本面挂钩。


  以镇江为例,这个城市地处苏南,毗邻南京(楼盘),苏州(楼盘),无锡(楼盘)和常州(楼盘),是全国经济最发达的地区之一,京沪高铁和沪宁城际高铁穿城而过,在镇江设镇江站,镇江南站,交通越来越便捷。不过镇江的经济发展水平却没有人们预想的那样顺遂。


  2018年前三季度,镇江的GDP3022亿,同比去年同期,名义增速为-3.85%,绝对值减少了121亿元。


  增幅排名江苏倒数第一,也是江苏唯一一个GDP名义增速负增长的城市。


  具体到工业方面,前8个月镇江规模以上工业企业的利润158亿元,而去年同期这一数据为382亿元,增速为-58.64。


  人口方面,镇江城区三区常住人口仅为122万左右,和镇江一江之隔的江北扬州(楼盘),三个区人口总计240万左右,而苏州下辖的县级市昆山(楼盘),常住人口就达到了165万。


  可以说,镇江的经济基本面差强人意。然而,这并不影响镇江房价在2017年开始直线上涨。


  造成这一现象的根本原因就是棚改货币化安置。


  2016年,镇江市政府发布了《关于加快推进镇江市区棚户区改造货币化安置的贯彻意见》这份文件中指出,从2016年起不断提高市区棚户区(城中村,危旧房)改造项目货币化安置比例,2016年棚户区改造项目货币化安置比例达60%以上。


  轰轰烈烈的棚改货币化安置,直接为市场注入购买力并创造购房需求。然而,前期棚改货币化安置步子迈的太大,也引发了一系列问题。镇江房价在2017年迎来大幅上涨,老百姓(603883,股吧)纷纷加杠杆买房,消化了库存,但却背负一身债务,与此同时,镇江的地方债务也达到了高峰。


  据不完全统计,镇江地方债达到近4000亿,相比镇江的财政收入,负债率在江苏排名第一。


  2018年9月28日,镇江市政府发文,决定停止执行原《关于加快推进镇江市区棚户区改造货币化安置的贯彻意见》。棚改货币化安置做出重大调整,镇江楼市的销售情况也越来越不景气。


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  镇江棚改货币化安置做出调整的背景,其全国范围内棚改政策的调整。


  2018年6月25日,国开行发布信息称,国开行总行已收回棚改审批融资权限,将控制货币化安置比例。


  这条信息发布后,有不少人认为这是“棚改叫停”的信号,引发了众多网友的猜测,不过后来相关工作人员进行辟谣称“棚改政策会延续到2020年,已经通过审批的存量棚改项目不受影响,继续放款。”


  12月4日,《21世纪经济报道》披露,2029年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消。具体而言,对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券(棚改专项债)为主进行融资。


  专家表示,此举主要为了防范隐性债务风险。棚改新三年计划还会推进,棚改规模和推进力度可能会较之前有所缩小。


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  这一轮房价上涨,最突出的特点就是全国的大中小城市房价都在涨,而且涨幅基本差不多,都是翻倍。就三四线来说,其上涨主要动力之一就是棚改货币化安置,或者说是定向给地方楼市放水。不过现在,棚改货币化安置政策做出了调整,甚至取消,也就意味着地方房价上涨的一大动力没有了。


  三四线城市的定位不是像二线城市那样“破局”发展成大城市,我们也能看到,三四线城市很少参与“抢人”,更多的是满足老百姓的基本生活,并且让当地人的生活水平维持在一个高度。所以,一般三四线城市很难留住年轻人,这就使得三四线城市人口老龄化越来越严重。


  就像现在日本的一些小城市变成了空城,这其实就是发展阶段的问题,国内的小城市目前也是这样的趋势,只不过还需要时间。其实东北的现状就很能说明问题,大量的东北人散落在全国各地,前后只不过二三十年的时间。


  现在虽然从宏观的统计数据来看,三四线城市房价依然在微涨,但是这种涨幅是不可持续的,三四线城市房价下一轮大涨可能再也不会出现。


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